“Het onderwerp Leefbaarheid staat bij Ymere niet apart, maar zit echt steeds meer in de processen verankerd. Wij zijn ver in de data en de manier van werken, sowieso in de koppeling bij de nieuwbouw en bij de vastgoedprogrammering”. Aan het woord is Hannelore Lammers-Andreae, manager Wonen bij Ymere. Met Anna Simons, projectleider Verhuur en Wonen, werkt ze al jaren samen aan het overkoepelende project ‘sturen op leefbaarheid’.
Focus naar eigen complexen
Toen Hannelore in 2011 bij Ymere begon, was er nog geen sturing op bevindingen uit het leefbaarheids-budget. Na 2014, toen een meer op resultaatgerichte benadering haar intrede deed bij woningcorporaties, kreeg Hannelore steeds meer draagvlak voor haar inzet. Vragen als ‘leveren onze inspanningen genoeg op voor onze huurders?’ konden steeds beter beantwoord worden.
Ymere deed inmiddels niet langer algemene sociale projecten en was afgestapt van metingen in de buurt. De focus verschoof naar de eigen complexen. “We hadden steeds meer data beschikbaar door meldingen van huurders en bevindingen van wijkbeheerders. Toen zijn we gaan nadenken: zouden we kunnen onderzoeken welke factoren invloed hebben op de leefbaarheid van onze complexen?”.
Ongeveer acht jaar geleden is daaruit de complexmonitor ontstaan met data die beschikbaar, betrouwbaar en bruikbaar is. Op basis van eigen gegevens, rangschikt Ymere al haar complexen op elf indicatoren, onder meer het aantal meldingen inzake onrechtmatig wonen, overlastmeldingen, de mutatiegraad, het aantal uren dat een wijkbeheerder bezig is in een complex en data op schoon, heel en veilig.
Complexmonitor
De complexmonitor kijkt naar hoe een complex scoort ten opzichte van alle andere complexen van Ymere. “Wat de complexmonitor doet is niet sec kijken naar gaat het goed of niet goed met dit complex, maar hoe scoort het ten opzichte van al onze andere complexen? Wat we in Almere bijvoorbeeld als slechte kwaliteit zien, vinden we het in Amsterdam vaak acceptabel als een complex er zo bij staat”, legt Anna uit.
Bij 80% van de complexen geldt normaal beheer, waarbij een beheerder een ronde in de week loopt en daarmee een complex goed op orde kan houden. Voor de overige 20% geldt dat bij ongeveer 15% de corporatie intensiever dient te beheren en bij de laatste 5% echt aan de bak moet. Dan wordt er in samenwerking met partners meer geld geïnvesteerd. Ymere trekt dan grover geschut uit de kast om de leefbaarheid naar een hoger niveau te tillen of er juist voor te zorgen dat die niet verder afglijdt.
Combinatie met de buurtmonitor
In 2022 is als onderdeel van de nieuwe strategie het buurtperspectief in de metingen teruggekomen. Ymere kijkt met de complexmonitor alleen naar de eigen complexen en richt daar haar inzet op. Tot 2022 mochten woningcorporaties zich niet bemoeien met wat niet van hen was. Een verschuiving in maatschappelijk denken – een bijdrage moeten leveren aan de samenleving – heeft gemaakt dat Ymere toen ook naar de leefomgeving, de buurt om haar complexen heen, is gaan kijken.
Toen is de buurtmonitor ontwikkeld. Die heeft hetzelfde principe als de complexmonitor, maar dan met data over de buurt. Ymere combineert haar eigen data met andere bronnen, bijvoorbeeld het CBS en WoningNet. Wat is de sociaal-economische status van de buurt en hoe ervaren mensen deze? Gecombineerd met de complexmonitor geeft dat een goed beeld wat Ymere’s opgave is in een buurt of wijk. De monitor werkt volgens hetzelfde principe als de complexmonitor, dus met de 80%, 15% en 5%-regel.
Schoon, heel en veilig
Aanvankelijk had Ymere geen data om te bepalen of een complex schoon, heel en veilig is, terwijl er behoefte was deze in de complexmonitor mee te nemen. Samen met Aedes en andere corporaties is de beeldmeetlatmethodiek ontwikkeld en geïntroduceerd; 5 scores die een situatie tracht te objectiveren. Elke twee jaar loopt Ymere haar flatgebouwen langs en op basis van een groot aantal beelden wordt bekeken hoe de algemene ruimten ervoor staan. A+ is nieuwbouwkwaliteit en D is slecht. Op die manier worden onder meer de trappen, leuningen, het schilderwerk en de brievenbus beoordeeld.
Aan de scores van de complexen op basis van de beeldmeetlatmethodiek koppelt Ymere bepaalde budgetten. Daardoor is het niet louter een constatering maar kan er ook gelijk actie worden gevoerd voor de wijkbeheerder. Het beeld van de algemene ruimtes als iemand binnenkomt – bijvoorbeeld als het een bende is - bekijft en is bepalend voor de beoordeling van een complex. Ymere wil dan ook dat 90% van de beeldmeetlatten op niveau B zitten.
Algemene ruimten bepalend voor leefbaarheid
Het schouwen van de algemene ruimten van de flatgebouwen heeft de grootste impact op de leefbaarheid. Daarom heeft Ymere zijn tweejaarlijkse schouwingen vastgelegd in een rapportage. Op die manier is gemakkelijk te bepalen of een complex erop vooruit is gegaan en of de investering zich heeft uitbetaald. Bijvoorbeeld als een D een B is geworden. Op basis daarvan kan ook de inkoop ingericht worden, bijvoorbeeld voor de schoonmaak.
Op basis van deze BAR (Beeldkwaliteit Algemene Ruimten)-schouw data blijkt dat aangehecht vuil -diep ingesleten vuil - in veel van Ymere’s complexen een groot probleem is. Beton wordt na een paar jaar een beetje poreus waardoor het vuil daarin blijft zitten. Dat moet je met grover geschut schoonmaken. Ymere kan een partij een opdracht geven dat weg te halen in veel van haar complexen. De wijkbeheerder heeft dan niet afzonderlijk na te denken wat hij of zij met het aangehechte vuil gaat doen.
Naast efficiëntie verschaft deze benadering ook andere input, bijvoorbeeld voor de nieuwbouw. “Bepaalde materialen moet je voor de nieuwbouw niet toepassen, want die leveren in het beheer weer heel veel problemen op. Dus dat maakt het cirkeltje rond”, aldus Hannelore.
Voordeel voor vastgoedprogrammering
Er zijn inmiddels dus verschillende afdelingen binnen Ymere die hun voordeel kunnen doen met de data van Hannelore en Anna. Behalve bij Nieuwbouw met materiaalkeuzen, worden de algemene ruimten in de complexen ook meegenomen in de vastgoedprogrammering. Daar waar Ymere’s vastgoedpoot zich vooral richt op technische mankementen, wijst de data uit dat als iets niet kapot is maar wel sleets, dat dat ook belangrijk is om mee te nemen.
“We hebben investeringsronden gehad, dat de algemene ruimten niet werden meegenomen, want zaken waren niet kapot. We kunnen dan zeggen: vanuit de technische staat bekeken kan het nog wel een paar jaar mee, maar voor de leefbaarheid moet je dat echt naar voren trekken”, verduidelijkt Anna. “Ons ideaal is dat we zo’n bedrijfsmodel hebben, dat leefbaarheid in alles vertaald zit. Daarin hebben we al flinke stappen gemaakt”.
